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    窗口期出現!現金流可控“玩家”暗戰土地
    更新時間:2020-3-21 閱讀:396 次 


    “我們參與了十多次土地拍賣,不過沒有一塊拿到,本來以為是撿漏機會,發現市場還是很多企業在拿地!泵鎸馃岬耐恋厥袌,寶龍地產總裁許華芳感慨。

    土地市場確實很熱鬧。從香港置地310.5億元拍下上海徐匯區的總價地王,到綠城中國在北京、大連、成都等10余個城市耗資268億元擴儲,華潤置地單月在北京3次拿地并奪得徐州東區新地王,到3月10日64576元/平方米廣州拍出史上最高單價地塊,再到洛陽土拍歷經近4個小時242輪競拍,溢價率高達165%,房企都在擴張土地。

    疫情之下,高價、溢價地塊頻頻出現,也映射房企試圖在非常時期尋找“彎道超車”的機會。與此同時,房企“找錢”的步伐也在加速,開年以來集體上演了一波兒融資潮。

    wind數據顯示,今年1-2月,國內房企債券融資達2484億元,同比上升36%。同期,在港上市內資地產商則紛紛通過發行美元債進行直接融資。一方面是為了補充因銷售不力匱乏的現金流,另一方面在各家債券發行公告中,“償還到期債務”仍舊是募集資金用途下出鏡率最高的詞匯。

    業內人士認為,房地產行業資金聚集帶來土地聚集,運營和發展一環接著一環。目前來看,在土地市場活躍的玩家大部分都是現金流可控的房企。全球降息背景下的流動性寬松讓背負高財務杠桿房企暫時有了喘息機會,融資通道進一步打通,同時獲得了更低的資金成本。但不爭的事實是,行業正在向規模房企傾斜紅利,一旦失位的房企命運則岌岌可危。

    正如旭輝控股總裁林峰所言,“黑天鵝”和“灰犀!辈豢杀苊,最好的生存方式就是理解規律,自己去進化。

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    房企逆勢高溢價拿地

    受疫情影響的銷售停滯和回款受阻也沒能攔住房企拿地狂奔的腳步,土地市場從冰封到解凍再到現在的激烈角逐似乎就在一瞬間。

    中指院統計數據顯示,今年1——2月TOP3房企拿地總金額較2019年同期增長19.8%,TOP50房企同比增長28%。TOP10房企1-2月拿地總額1413億元,占TOP50企業的49.4%,龍頭房企獲取土地資源優勢不減。2月單月,TOP50房企拿地總額1731億元,環比增長14.7%。

    從拿地金額來看,香港置地、綠城中國和華潤置地分別以318億元、268億元和140億元摘得前三甲。

    進入3月,仍延續這一趨勢,房企還在激烈廝殺中。


    3月19日,大發地產6億元競得成都市新都區一宗商住用地,樓面價11800元/平方米,溢價率124.76%;3月18日,佳兆業24.63億元競得東莞市一宗商住用地,溢價率38.92%;3月16日,世茂3.73億元競得浙江衢州一宗商住用地,溢價率16.56%。

    某TOP20房企副總裁接受記者采訪時表示,疫情發生以來,我們始終處于觀望階段,二月一塊地也沒買,主要是要看清市場發生什么樣的變化。3月到目前我們買了一塊地,很多地塊溢價很高但又無法置身事外。今年土地還是要大舉投資的,原來計劃今年預增的土地儲備貨值3000億元以上目標不會變。沒有土地就沒有規模,最終會掉隊的。

    在這一輪土拍角逐的大戲中,國企和民企爭先亮相。此前低調的綠城中國一開年就在土地市場暴發。前2月,綠城中國在北京、杭州、大連、溫州等10個城市累計獲得13宗地塊,累計權益總建筑面積184萬平方米,權益投資額267.7億元,預估貨值585.6億元。其重倉一線城市的力度也在加大,北京4宗地塊合計權益金額為162.8億元,占比達到60.8%。

    此外,華潤置地單月拿地勢頭也十分猛烈。僅2月單月,華潤置地便在北京3次拿地。2月25日,北京出讓一宗位于西北旺鎮的不限價地塊,吸引了7家企業參與,經過72輪競拍,華潤置地聯合體最終以76億元、溢價近26%收入囊中;26日,華潤置地又經過252輪競價,以12.27億元競得江蘇徐州云龍區一地塊,擴儲意愿強烈。

    某房地產咨詢機構總經理認為,土拍市場火熱背后,多地為樓市減壓推出的花式政策不可忽視,恰逢資金和政策窗口,現金流充足的開發商都在逆周期“抄底”補倉。因為一旦地產行業開工、銷售環節全面復工,政策窗口期或轉瞬即逝,所以房企現在是緊握政策利好。同時保證以土地出讓收入為主的資金預算收入穩定仍是地方工作重點。

    在地產分析師薛建雄看來,疫情只是幾個月短期影響,中長期樓市基本面未變,有資金實力的房企還會積極擴張。市場需求也只不過是短暫隱藏了,只要態勢逐漸穩定,被積壓的意愿都會回來。

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    房企發債“內外并行”

    3月18日,郁亮在萬科召開的線上業績推介會表示,這段時間對各個領域、每個企業都是一次大考,大家都是考生,無法置身事外,也無法獨善其身。萬科2018年秋季例會的主題詞是“活下去”,當時是居安思危,到今天,活下去成了特別真實的存在。

    這或許已經成為了行業的共識。3月以來,各家房企都開始緊抓這一輪融資窗口期,拼命“活下去”。

    3月16日,萬科A完成25億元公司債券發行,利率最低3.02%。同日,龍湖50億元小公募住房租賃公司債券獲上交所受理;綠城房地產170億元小公募公司債券也獲上交所受理。

    3月12日,世茂股份20億元公司債券在上交所上市,票面利率3.6%。同日,華夏幸福50億元公司債券在上交所披露的項目狀態更新為“已受理”;濱江集團也于12日成功發行2020年度第三期短期融資券,發行金額3億元,票面利率3%,發行期限365天。

    在此之前,泰禾、新城控股、融創中國、金地、當代置業等均獲得不同的融資額度。Wind數據顯示,2月1日―3月12日,國內房地產行業境內債券融資621億元,比去年同期增長46%。

    中泰證券地產首席分析師倪一琛認為,企業發債短期看主要是借新還舊,同時在疫情期間緩解現金流壓力,長期看屬于房企正常的經營活動,且在房企開發資金來源中占比7%左右,是房企比較穩定的資金來源。2020年房企到期債務較多,單一依靠發債難以解決房企現金流問題,抓回款,減少拿地是房企的首要任務。

    3月16日,央行年內第二次降準落地,釋放長期資金5500億元。降準緊隨房企發債潮之后,似乎預示著開發商們的“陽春”正在到來。

    中原地產首席分析師張大偉表示,本次降準是為了降低企業融資成本。從歷史看,只要降準,對房地產來說肯定是利好,能緩解資金面壓力。降準后經濟活力會在一定程度上升溫,對于人口密集、已經進入調整期的一二線城市,資金會有所好轉,再加上巨大的剛需人口,有望有止跌表現。

    從房企頻繁發債的融資利率來看,市場融資成本出現下降態勢。

    據統計,綠城中國、碧桂園等房企今年新發型的債券票面利率較此前的品種下行200-300個基點,是目前市場上降幅最大的公司。濱江集團、融創中國融資成本下行范圍在100-200個基點。新城控股發行公司債就因為融資寬松,下調了利率詢價區間,最終票面利率為5.1%。

    不過很多中小房企的日子過的并沒有那么好。自3月以來,有3家房企境外美元債融資成本依舊超過10%。3月5日,當代置業發行2024年到期的1.5億美元綠色有限票據,利率為11.95%。同一天,新力控股發行2021年到期的2.8億美元優先票據,票面利率11.75%。

    3月5日,景瑞控股發布公告擬發行1.8億美元優先票據,票面利率12.75%是內房企3月新發美元債中的最高融資利率。

    摩根士丹利華鑫基金固定收益投資部分析師陳言一認為,本輪地產債券收益率下行主要受益于市場對政府調控放松的預期。目前央企及龍頭民營房企信用利差空間已然較薄,而疫情也是對房企一次洗牌,弱資質房企現金流緊張程度加劇,且外部融資改善空間十分有限,2020年以來又有個別較大型房企陷入流動性危機,而在融資改善后,部分房企可能重啟過往的激進發展模式,還需關注其后續信用風險。

    “目前資金還是以避險為主,因而大型房企獲得了較多融資,而一些高杠桿周轉,抗風險能力弱的小房企則舉步維艱。不過我們認為政策放松力度會根據市場反饋調節,如果真的有風險事件發生,政策上預計也會有所反映。即便政策不會大幅松動,大部分發債房企可以通過減少拿地、放緩施工進度減少經營現金流流出,緩解資金鏈壓力。

    中國房地產業協會會長馮俊認為,困難只是階段性的,看好后續的市場需求。房地產消費是一項長期消費,疫情并不會導致需求消失,房企對市場恢復要有信心。在目前情況下,房企應注意風險防控,確保流動性。一些房企由于銷售延遲回款少,資金成本增加,這是房企目前需要克服的困難,靠加杠桿驅動的發展不能持續,需要提升抗風險能力。(轉自中房報)
     
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